JAKARTA — Rencana pemerintah memperpanjang tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Rumah Subsidi hingga 40 tahun mulai mendapat respons dari industri dan pengamat perbankan.
Pelaku industri pada dasarnya menilai skema tersebut dapat memperluas akses masyarakat terhadap pembiayaan rumah melalui cicilan yang lebih ringan.
Meski demikian, implementasinya tetap memerlukan kesiapan pendanaan, pengelolaan risiko, hingga penguatan tata kelola sektor properti agar tidak memunculkan risiko baru bagi perbankan maupun debitur.
Sebagai catatan, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait mengungkapkan bahwa pemerintah tengah mematangkan regulasi penerapan skema KPR dengan tenor hingga 40 tahun. Kebijakan ini diharapkan dapat menurunkan besaran cicilan sehingga masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) mampu membeli rumah subsidi.
Dia menyampaikan, pemerintah tinggal menyelesaikan beberapa regulasi sebelum kebijakan dapat diterapkan. Dia berharap proses tersebut tidak memerlukan waktu lama.
"Kami kasih beberapa regulasi lagi. Saya berharap tidak terlalu lama lagi akan bisa dijalankan," ujar Ara beberapa waktu lalu.
Menanggapi hal itu, Direktur Consumer Banking PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. (BBTN) Hirwandi Gafar mengatakan, perbankan pada prinsipnya mampu menjalankan skema KPR bertenor 40 tahun, terutama untuk program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang didukung pemerintah.
Menurutnya, risiko likuiditas bagi bank relatif kecil karena sebagian besar sumber pendanaan FLPP berasal dari pemerintah melalui fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan. Selama pemerintah tetap menempatkan dana sesuai jangka waktu pembiayaan, bank memiliki ruang yang cukup untuk menyalurkan kredit dengan tenor yang lebih panjang.
"Kalau FLPP, bank kuat karena sebagian besar sumber dananya disediakan oleh pemerintah. Selama dananya ditempatkan sesuai tenor pembiayaan, relatif aman," kata Hirwandi, dikutip pada Minggu (2/8/2026).
Meski demikian, Hirwandi mengingatkan terdapat sejumlah aspek teknis yang masih perlu diselaraskan, terutama terkait status sertifikat tanah. Dia menilai skema tenor 40 tahun perlu memerhatikan jangka waktu Hak Guna Bangunan (HGB) yang saat ini memiliki masa berlaku terbatas meski dapat diperpanjang.
Menurutnya, persoalan tersebut tidak akan menjadi kendala apabila aset telah berstatus Sertifikat Hak Milik (SHM). Sementara itu, untuk hunian vertikal, penerapan tenor panjang juga bergantung pada status hak atas tanah, baik berupa HGB maupun Hak Pengelolaan Lahan (HPL).
Dari sisi risiko, Hirwandi menilai dampaknya terhadap perbankan relatif terbatas sepanjang pendanaan berasal dari pemerintah. Sebaliknya, beban justru lebih banyak berada di sisi masyarakat karena tenor yang lebih panjang akan meningkatkan total bunga yang harus dibayar selama masa kredit.
Pandangan serupa disampaikan EVP Corporate Communication & Social Responsibility PT Bank Central Asia Tbk. (BBCA) Hera F. Haryn, yang menjelaskan bahwa perseroan masih mencermati kebijakan pemerintah, regulator, dan otoritas perbankan terkait rencana perpanjangan tenor KPR menjadi 40 tahun.
Hera menyebut BCA tetap optimistis menjaga pertumbuhan penyaluran kredit, termasuk KPR, yang hingga Juni 2026 telah mencapai Rp144,3 triliun. Kendati begitu, perseroan menegaskan seluruh ekspansi kredit akan tetap mengedepankan prinsip kehati-hatian dan disiplin dalam penerapan manajemen risiko.
"BCA senantiasa mendorong penyaluran kredit secara pruden dengan mempertimbangkan prinsip kehati-hatian serta penerapan manajemen risiko secara disiplin," kata Hera kepada Bisnis, dikutip pada Minggu (2/8/2026).
Ekonom PT Bank Danamon Indonesia Tbk. (BDMN) Irman Faiz menilai bahwa industri perbankan pada prinsipnya siap mengimplementasikan kebijakan tersebut. Kendati demikian, penerapannya perlu dilakukan secara bertahap agar tidak mengganggu stabilitas sistem keuangan.
Menurutnya, tenor yang lebih panjang memang mampu meningkatkan keterjangkauan cicilan sehingga memperluas akses masyarakat terhadap kepemilikan rumah. Kendati begitu, manfaat tersebut harus diimbangi dengan pengelolaan risiko yang lebih kuat.
Irman mengingatkan tenor 40 tahun akan memperbesar eksposur bank terhadap risiko suku bunga, risiko likuiditas, hingga perubahan kemampuan bayar debitur dalam jangka panjang. Karena itu, kesiapan setiap bank akan berbeda-beda tergantung pada struktur pendanaan, kualitas manajemen risiko, dan strategi bisnis masing-masing.
Dia menilai terdapat tiga prasyarat utama agar implementasi skema tersebut berjalan sehat. Pertama, penilaian kredit harus tetap berlandaskan kemampuan membayar debitur, bukan semata-mata karena cicilan menjadi lebih rendah akibat tenor yang lebih panjang.
Kedua, industri membutuhkan sumber pendanaan jangka panjang agar tidak terjadi ketidaksesuaian (mismatch) antara tenor kredit dengan dana pihak ketiga yang mayoritas berjangka pendek. Menurutnya, pendalaman pasar pembiayaan perumahan maupun sekuritisasi KPR dapat menjadi salah satu solusi.
Ketiga, regulator perlu memastikan standar manajemen risiko, pelaksanaan stress testing, serta pengawasan kualitas aset tetap berjalan secara ketat.
"Dengan demikian, tenor 40 tahun dapat meningkatkan akses kepemilikan rumah tanpa menimbulkan risiko yang berlebihan bagi industri perbankan maupun stabilitas sistem keuangan," tutur Irman kepada Bisnis, dikutip pada Minggu (2/8/2026).
Sementara itu, Kepala Ekonom PT Bank Permata Tbk. (BNLI) Josua Pardede menilai, tantangan implementasi KPR tenor 40 tahun tidak hanya berasal dari sisi debitur maupun perbankan, tetapi juga dari tata kelola sektor properti.
Menurutnya, berbagai kasus proyek perumahan mangkrak menunjukkan konsumen tetap diwajibkan membayar cicilan kepada bank meskipun unit rumah belum selesai dibangun. Kondisi tersebut berpotensi memperburuk kualitas kredit sekaligus meningkatkan risiko reputasi bagi bank apabila kegagalan proyek berasal dari pengembang.
"Jika tenor diperpanjang tanpa memperbaiki tata kelola proyek, bank dapat menanggung risiko reputasi dan kredit akibat kegagalan pengembang yang sebenarnya berada di luar kemampuan debitur," ungkap Josua kepada Bisnis, dikutip pada Minggu (2/8/2026).
Oleh karena itu, Josua memandang pemerintah perlu memperkuat perlindungan konsumen dengan mewajibkan pengembang memiliki mekanisme penjaminan atas kegagalan proyek. Selain itu, pencairan kredit sebaiknya dilakukan secara bertahap sesuai progres pembangunan.
Dia juga mengingatkan agar pemerintah tidak menjadikan tenor panjang sebagai satu-satunya solusi untuk mengatasi lemahnya penjualan rumah. Pasalnya, hambatan sektor properti juga berasal dari kenaikan harga material bangunan, proses perizinan, suku bunga KPR, tingginya uang muka, hingga perpajakan.
Apabila persoalan pasokan rumah dan perizinan tidak diselesaikan, Josua menilai penurunan cicilan akibat tenor yang lebih panjang justru berpotensi mendorong kenaikan harga rumah. Alhasil, masyarakat tidak memperoleh hunian yang lebih terjangkau, melainkan hanya menanggung utang dalam jumlah lebih besar dengan jangka waktu lebih panjang.
Untuk itu, dia menyarankan implementasi skema KPR tenor 40 tahun dilakukan secara terbatas pada tahap awal, misalnya untuk pembeli rumah pertama, rumah siap huni atau hampir selesai dibangun, serta debitur yang memiliki pendapatan terverifikasi.
Selain itu, bank juga perlu menetapkan batas rasio cicilan terhadap pendapatan, melakukan uji ketahanan terhadap kenaikan suku bunga maupun penurunan pendapatan debitur, serta meningkatkan transparansi mengenai total bunga yang harus dibayar selama masa kredit.
Dari sisi pendanaan, Josua menilai penguatan peran PT Sarana Multigriya Finansial (SMF), dana pensiun, perusahaan asuransi, hingga penerbitan surat berharga berbasis aset KPR menjadi penting agar bank tidak membiayai kredit berjangka sangat panjang hanya dengan mengandalkan simpanan jangka pendek.
"Tanpa prasyarat tersebut, tenor 40 tahun berisiko hanya memindahkan beban keterjangkauan saat ini menjadi risiko keuangan yang jauh lebih panjang bagi debitur maupun industri perbankan," pungkasnya.